Zatwierdzony pakiet podatku od nieruchomości: jakie zmiany będą dla właścicieli domów, inwestorów i kupujących.

Zatwierdzenie pakietu podatkowego dotyczącego mieszkalnictwa: co zmienia się dla właścicieli, inwestorów i kupujących?

18 lutego 2026 r. portugalski parlament zatwierdził na etapie prac komisji nowy pakiet podatkowy dotyczący rynku mieszkaniowego. Wprowadza on istotne zmiany, które bezpośrednio wpłyną na sektor nieruchomości, budownictwo oraz rynek najmu.

Jednym z kluczowych rozwiązań jest obniżenie stawki VAT do 6% na budowę domów przeznaczonych na stałe miejsce zamieszkania właściciela. W porównaniu z pierwotną propozycją rządu przepisy zostały jednak zmodyfikowane.

VAT 6% na budowę: jakie obowiązują zasady?

Ustawa została przyjęta głosami PSD, Iniciativa Liberal i CDS-PP. Przeciw głosowała PS, natomiast Chega i Livre wstrzymały się od głosu.

Po uwagach natury technicznej — w tym zastrzeżeniach zgłoszonych przez prezeskę Orderu Biegłych Rewidentów (OCC), Paulę Franco, dotyczącymi trudności praktycznych we wdrażaniu przepisów — wprowadzono korekty do projektu.

Zgodnie z ostateczną wersją ustawy, obniżona stawka VAT:

• dotyczy wyłącznie nieruchomości przeznaczonych na stałe miejsce zamieszkania nabywcy;

• nie ma zastosowania, jeżeli kupujący:

  • nie wykorzystuje nieruchomości jako stałego miejsca zamieszkania, lub

  • nie zamieszkuje w niej przez co najmniej 12 miesięcy.

W przypadku niespełnienia tych warunków może dojść do:

• podwyższenia stawki IMT o 10 punktów procentowych, z wyjątkiem szczególnych sytuacji przewidzianych w art. 10 ust. 23 Kodeksu IRS.

Zmiany te mają zapobiegać spekulacyjnemu wykorzystywaniu preferencji podatkowych oraz zapewnić, że wsparcie trafi do osób faktycznie kupujących nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe.

Inne rozwiązania zawarte w pakiecie

Oprócz obniżki VAT pakiet obejmuje również szereg innych instrumentów, które mogą znacząco wpłynąć na rynek:

Zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych przy reinwestycji w najem
Podatek od zysków kapitałowych może nie być naliczany przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, jeśli uzyskane środki zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem długoterminowy. Rozwiązanie to może zachęcić właścicieli do inwestowania w rynek najmu.

Wyższy limit odliczenia czynszu w IRS
Maksymalna kwota odliczenia podatkowego z tytułu czynszu płaconego przez najemców wzrasta do 1 000 euro rocznie, co zwiększa wsparcie dla gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania.

Niższa stawka IRS od dochodów z najmu
Dochody z najmu będą opodatkowane autonomiczną stawką IRS w wysokości 10%. To znacząca obniżka, która może zwiększyć atrakcyjność inwestowania w wynajem.

Zwolnienie z IMT i podatku od czynności cywilnoprawnych (stamp duty)
Pakiet przewiduje również zwolnienia z IMT oraz podatku od czynności stemplowych przy zakupie nieruchomości przeznaczonych na:

• wynajem mieszkaniowy,

• wynajem w celu dalszego podnajmu jako lokal mieszkalny,

• podnajem mieszkaniowy.

Jaki może być wpływ na rynek?

Celem pakietu jest:

• zachęcenie do budowy domów na własne potrzeby mieszkaniowe,

• promocja najmu długoterminowego,

• zwiększenie podaży mieszkań na wynajem,

• wsparcie rodzin zmagających się z rosnącymi kosztami mieszkania.

Ostateczny wpływ nowych przepisów będzie jednak zależał od szczegółowych regulacji wykonawczych, praktyki organów podatkowych oraz reakcji rynku — szczególnie w kontekście warunków stosowania obniżonej stawki VAT.

W Cerro Novo Properties będziemy na bieżąco monitorować dalsze zmiany legislacyjne oraz ich konsekwencje rynkowe, wspierając właścicieli, inwestorów i kupujących w podejmowaniu świadomych decyzji.

Źródło: Lusa / Idealista, "Pacote fiscal da habitação aprovado na especialidade no Parlamento", 18 lutego 2026.