Sprzedaż domu w Portugalii – jak rozliczyć zysk kapitałowy i obniżyć podatek?

Co to jest zysk kapitałowy przy sprzedaży nieruchomości?

Zysk kapitałowy to różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu nieruchomości, pomniejszona o koszty związane z transakcją oraz ewentualne ulepszenia. W Portugalii zysk ten podlega opodatkowaniu w ramach podatku dochodowego (IRS), ale istnieją legalne sposoby, aby zmniejszyć wysokość podatku lub nawet całkowicie go uniknąć.

Jak obliczyć zysk kapitałowy przy sprzedaży domu w Portugalii?

Formuła jest dość prosta:

Zysk kapitałowy = Cena sprzedaży – (Cena zakupu + Koszty transakcyjne + Ulepszenia)

Główne elementy:

• Cena sprzedaży – kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości.

• Cena zakupu – kwota zapłacona przy zakupie domu, uwzględniająca korektę inflacyjną.

• Koszty transakcyjne – opłaty notarialne, prowizje, podatki, opłaty rejestracyjne.

• Ulepszenia – remonty i modernizacje, udokumentowane fakturami.

Jak wygląda opodatkowanie zysków kapitałowych w Portugalii?

W Portugalii tylko 50% uzyskanego zysku kapitałowego jest brane pod uwagę przy obliczaniu podatku. Kwota ta zostaje dodana do rocznych dochodów i opodatkowana według skali progresywnej:

• Stawki IRS: od 14,5% do 48%, w zależności od przedziału dochodów.

Dlatego ostateczna wysokość podatku zależy zarówno od zysku ze sprzedaży nieruchomości, jak i Twojej sytuacji podatkowej w danym roku.

Jakie ulgi i zwolnienia podatkowe możesz wykorzystać?

1. Reinwestycja w nowe miejsce zamieszkania

Jeśli zysk ze sprzedaży zostanie przeznaczony na zakup nowego domu na stałe zamieszkanie, można skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku, pod warunkiem że reinwestycja nastąpi w ciągu 36 miesięcy od sprzedaży.

2. Nieruchomości nabyte przed 1989 r.

Jeśli dom został kupiony przed 1 stycznia 1989 r., zysk kapitałowy nie podlega opodatkowaniu.

3. Spłata kredytu hipotecznego (2022–2024)

Tymczasowe zwolnienie obowiązuje przy sprzedaży drugiego domu, jeśli zysk kapitałowy zostanie przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na pierwsze miejsce zamieszkania.

Przykłady obliczeń zysku kapitałowego

🔸 Przykład 1:
Kupno: 150 000 €
Sprzedaż: 300 000 €
Remonty: 20 000 €

Zysk kapitałowy = 300 000 € – (150 000 € + 20 000 €) = 130 000 €
Opodatkowaniu podlega 50% tej kwoty, czyli 65 000 €

🔸 Przykład 2:
Dom kupiony przed 1989 r.
Sprzedaż: 500 000 €
👉 Zysk całkowicie zwolniony z podatku

Jak zgłosić zysk kapitałowy w zeznaniu podatkowym (IRS)?

Zysk kapitałowy należy ująć w corocznym zeznaniu podatkowym, w załączniku G. Jeśli nieruchomość została kupiona przed 1989 r., użyj załącznika G1.
Pamiętaj, aby zachować całą dokumentację: akty notarialne, faktury za remonty, umowy sprzedaży i inne dowody kosztów.

Podsumowanie: jak legalnie obniżyć podatek przy sprzedaży nieruchomości w Portugalii?

Sprzedaż domu w Portugalii to nie tylko szansa na zysk, ale również obowiązki podatkowe. Odpowiednie planowanie transakcji, znajomość przepisów oraz wykorzystanie dostępnych ulg podatkowych może znacznie zmniejszyć należny podatek i zwiększyć zysk ze sprzedaży nieruchomości.

Chcesz sprzedać dom w Portugalii i potrzebujesz doradztwa? Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci przejść przez cały proces bez stresu i z maksymalnym zyskiem.

ŹRÓDŁA: SUPERCASA