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Compra e venda

 

Transmissão do imóvel passo a passo

 

A transmissão de um imóvel, pela sua importância e valor, requer para os profissionais envolvidos, um conjunto de deveres e obrigações para com os consumidores por forma a garantir a segurança legal do negócio imobiliário.

1- Um dos primeiros aspectos a considerar relaciona-se com a análise da documentação, recorrendo-se às:

Conservatórias do Registo Predial
Neste organismos, são realizados todos os registos dos prédios rústicos e urbanos.

A Conservatória dispõe de descrição completa de cada prédio, podendo qualquer cidadão requerer informações a respeito de um prédio inscrito na Conservatória bastando, para o efeito, solicitar a emissão de uma certidão de teor.

Neste documento poderá comprovar-se:
A legitimidade de quem pretende alienar o bem imóvel
A existência de ónus ou encargos

b) Repartição de Finanças
Nas Repartições de Finanças, os imóveis são inscritos de acordo com um número associado a uma determinada Freguesia. A estes números atribui-se a designação de artigos matriciais.

Através do recurso a estas Repartições, é possível obter informações sobre a situação fiscal do bem imóvel. O documento que comprova a situação fiscal de cada prédio, nome do proprietário, a área, localização e geometria, denomina-se Caderneta Predial.

c) Câmaras Municipais
As Câmaras Municipais são responsáveis pelo licenciamento urbano, emitindo os Alvarás de construção, que possibilita a construção em determinada parcela de terreno.

São também responsáveis pela emissão dos Alvarás de licença de utilização.

Recorrendo à Câmaras Municipais, poderá obter-se:
Informação sobre o licenciamento do imóvel, de forma assegurar que não se trata de construção clandestina;
Informação sobre se o imóvel se encontra, ou não em fase de construção;

2- Findo o processo de negociação e de formação do negócio jurídico, aconselha-se celebração de um contrato-promessa de compra e venda, de forma a assegurar a realização do contrato definitivo.

Contrato-Promessa de Compra e Venda
A celebração do contrato-promessa salvaguarda os interesses das partes, permitindo assegurar a realização do contrato definitivo (em regra: escritura pública de compra e venda).

b) Forma Legal
A celebração do contrato-promessa e venda referente a edifício ou sua fracção autónoma, construído, em construção ou a construir tem o seu regime próprio. O contrato-promessa está sujeito à forma escrita, sob pena de invalidade. As assinaturas dos promitentes devem ser reconhecidas, procedendo-se igualmente, à certificação de existência da licença de utilização ou construção.

c) Elementos do Contrato- promessa
No contrato a celebrar, devem identificar-se as partes e o objectivo do negócio, descrevendo-o de modo a não oferecer dúvidas. Devem, também, delimitar algumas garantias recíprocas para que as partes cumpram ou fiquem devidamente ressarcidas pelo incumprimento contratual da parte contrária que eventualmente possa ocorrer.

Prazo para a realização do contrato definitivo
Montante do sinal, como adiantamento parcial do preço total a pagar
Montantes de reforço de sinal, caso existam e a indicação da data do seu pagamento
Data da tomada de posse do bem a transaccionar
A referência à execução especifica (art.º 830 do Código Civil)

3- Antes da realização da escritura pública de compra e venda podem-se efectuar os registos provisórios de aquisição junto da Conservatória do Registo Predial.

Estes registos caducam ao fim de 6 meses

4- Marcada a escritura de compra e venda deve-se proceder ao pagamento do IMT e Imposto de Selo na Repartição de Finanças.

5- Documentação a entregar no cartório notarial ou na instituição bancária, no caso de recurso a empréstimo bancário deverá incluir:

Comprovativo de pagamento do IMT e Imposto der Selo;
Cópias dos bilhetes de identidade e dos cartões der contribuinte dos outorgantes;
Exibição de procuração, na situação de representação por mandatário;
Caderneta predial actualizada, ou em substituição certidão de teor do artigo matricial (com validade de por um ano);
Certidão de teor das descrições e inscrições em vigor;
Licença de utilização;
Ficha técnica (Lei nº 68/2004 de 25 de Março)
Certificado energético

6- A fase seguinte respeita à conclusão do negócio, concretizando-se a compra e venda do imóvel, mediante celebração da escritura pública de compra e venda no Cartório Notarial.

7- Após a celebração da escritura deverá proceder-se ao registo de aquisição ou conversão em definitivos dos registos provisórios, regra geral é requerido pelo notário, logo a seguir à celebração da escritura.

Casa Pronta
É um balcão único onde é possível realizar todas as operações relativas à compra e venda. Neste balcão é possível pagar impostos, celebrar o contrato de compra e venda (escritura), realizar imediatamente todos os registos, pedir a isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e pedir a alteração da morada fiscal.

O balcão único Casa Pronta funciona na Conservatória do Registo Predial e postos de atendimento dessas conservatórias nas lojas do cidadão.

 

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Obrigações fiscais
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis IMT
O IMT incide sobre a transmissão onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito (uso e habitação, direito de superfície, usufruo entre outros)

As Taxas do Imposto correspondem ao seguinte:

Continente

1. Aquisição de prédio urbano ou fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusividade à habitação própria e permanente:

 Taxa marginal a aplicar  (em percentagem) de 0% a 6% 

 


2. Aquisição de prédio urbano ou fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente à habitação, não abrangido pelo quadro anterior:

 Taxa marginal a aplicar  (em percentagem) de 1% a 6% 

 

Aquisição de prédios rústicos …………………………………………………………… 5%
Aquisição de outros prédios e aquisições onerosas …………………………………6,5%

 

A taxa é sempre de 10% , não se aplicando quaisquer isenção ou redução sempre que o adquirente tenha a residência ou sede em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante na lista aprovada pelo Ministério das Finanças.

 

IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis: A aquisição deverá ser participada, no decurso de 60 dias contados a partir da transmissão do imóvel, á Repartição de Finanças da área de localização do imóvel, para efeitos de inscrição ou actualização das matrizes prediais.

O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos situados em território português e as suas taxas traduzem-se no seguinte:

Isenções:

Valor patrimonial até €125.000,00 - 3 anos, para habitação própria permanente.