Pacote fiscal da habitação aprovado: o que muda para proprietários, investidores e compradores?

Pacote fiscal da habitação aprovado: o que muda para proprietários, investidores e compradores?

O Parlamento aprovou, no passado dia 18 de fevereiro de 2026, na especialidade, o novo pacote fiscal da habitação, introduzindo alterações relevantes com impacto direto no setor imobiliário, na construção e no mercado de arrendamento.

Entre as medidas mais mediáticas está a redução do IVA para 6% na construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente, embora com ajustes face à proposta inicial do Governo.

IVA a 6% na construção: quais são as novas regras?

A medida foi aprovada com os votos contra do PS, abstenção do Chega e do Livre, e votos favoráveis do PSD, Iniciativa Liberal e CDS-PP.

Contudo, após críticas técnicas — nomeadamente da bastonária da Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC), Paula Franco, que alertou para dificuldades de aplicação prática — foram introduzidas alterações ao regime.

Assim, a taxa reduzida de IVA:

• Aplica-se apenas a imóveis destinados a habitação própria e permanente;
• Deixa de se aplicar caso o adquirente:
• Não afete o imóvel a habitação própria e permanente; ou
• Não permaneça no imóvel por um período mínimo de 12 meses.

Caso estas condições não sejam cumpridas, poderá haver:

• Agravamento de IMT em 10 pontos percentuais, salvo situações excepcionais previstas no Código do IRS (artigo 10.º, n.º 23).

Esta alteração visa evitar usos especulativos da medida e garantir que o benefício fiscal se destina efetivamente à habitação permanente.

Outras medidas incluídas no pacote fiscal

Para além da redução do IVA, o pacote fiscal da habitação contempla várias medidas com impacto relevante no mercado:

1. Mais-valias com reinvestimento no arrendamento

Passa a existir:

Exclusão da tributação das mais-valias na venda de imóveis habitacionais, quando o valor for reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional.

Esta medida pode incentivar proprietários a canalizar investimento para o mercado de arrendamento.

2. Aumento da dedução de rendas em IRS

• O limite da dedução em IRS para rendas pagas pelos arrendatários sobe para 1.000 euros.

Esta alteração representa um reforço do apoio fiscal às famílias que vivem em regime de arrendamento.

3. IRS reduzido sobre rendimentos prediais

• Aplicação de taxa autónoma de IRS de 10% sobre rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional.

Trata-se de uma redução significativa que pode aumentar a atratividade do arrendamento enquanto opção de investimento.

4. Isenção de IMT e Imposto de Selo

Prevê-se ainda:

• Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de imóveis destinados a:
• Arrendamento habitacional;
• Arrendamento para subarrendamento habitacional;
• Subarrendamento habitacional.

Que impacto pode ter no mercado?

Este pacote fiscal procura:

• Estimular a construção para habitação própria;
• Incentivar o arrendamento de longa duração;
• Reforçar a oferta de casas para arrendamento;
• Apoiar famílias em contexto de pressão nos preços da habitação.

No entanto, o impacto real dependerá da regulamentação prática, da operacionalização fiscal e da reação do mercado — especialmente no que toca à aplicação do IVA reduzido e às condições associadas.

Na Cerro Novo, continuaremos a acompanhar a evolução legislativa e os efeitos destas medidas no mercado imobiliário, apoiando proprietários, investidores e compradores na tomada de decisões informadas.

Fonte: Lusa/ Idealista, “Pacote fiscal da habitação aprovado na especialidade no Parlamento”, 18 de fevereiro de 2026.