Commentaires

Cerro Novo
(Etabli en 1981 — Licence AMI860)

C'est un processus simple si vous respectez strictement la loi et si vous vous faites renseigner ou représenter uniquement par des spécialistes compétents et réputés qui parlent couramment une langue que vous comprenez.
• Travaillez avec un Agent Immobilier qui est licencié par le Gouvernement avec un numéro Ami et dont le comportement est sujet à des règles de conduite strictes.
• Travaillez uniquement avec des avocats et avoués qui sont pleinement qualifiés et dont le comportement est contrôlé par l'Ordre des Avocats Portugais. Vous pouvez donner à votre avocat ou à toute autre personne une procuration pour signer des documents en votre nom, mais vous devez assurer que les mesures appropriées sont prises sans retard injustifié. Les honoraires des avocats se situent entre 1% et 1,5% plus TVA (TVA@23%) du prix de vente.
• Travaillez avec un expert local, qui peut garantir que l'acquéreur comprend la nature de la propriété qu'il est en train d'acquérir et qui pourra aussi souligner les éventuelles responsabilités des réparations futures.

Recherches :
Après avoir choisi une propriété, demandez à votre représentant de consulter le Registre Foncier pour vérifier si le vendeur possède le titre incontestable de propriété et que personne d'autre n'a des droits, charges ou hypothèques sur le bien. Vérifiez aussi ce qui est enregistré par rapport à ce qui est effectivement construit, ainsi que la parcelle.

Numéro fiscal :
Votre avocat vous aidera à organiser la candidature à un numéro fiscal au bureau des impôts local. En fait, il est obligatoire d'avoir un numéro fiscal pour acquérir une propriété, pour ouvrir un compte bancaire et pour payer les taux annuels de l'impôt foncier ainsi que d'autres impôts. Les résidents de l'UE ne sont plus obligés à désigner un représentant fiscal, bien que nous le recommandions et il y a quelques sociétés excellentes spécialisées dans cette matière.

Document fiscal :
Vous devez obtenir du vendeur le document fiscal officiel de la propriété et vérifier que la description de la propriété (nombre de chambres, superficie de la maison, superficie de la parcelle, etc.) correspond à celle du registre foncier.
Licence d'utilisation :
Vous devez obtenir à l'hôtel de ville local une copie de la licence d'utilisation. Pour une propriété résidentielle vous aurez besoin d'une Licence d'Habitation, qui confirme que les services municipaux ont inspecté la propriété et que celle-ci est conforme au permis de planification et aux règlements de construction. Les licences non-résidentielles doivent préciser l'utilisation commerciale ou industrielle appropriée.
Les licences de location à court terme sont obtenues auprès de l'hôtel de ville local et vous avez besoin des documents suivants : Licence d'utilisation actuelle ; Documents qui prouvent la titularité ; Déclaration d'un technicien qualifié pour les installations de gaz et d'électricité, y compris l'approvisionnement en eau chaude; Extincteurs d'incendie et équipement de sécurité, y compris la signalisation; Plan; Carnet fiscal, Livre de Réclamations après délivrance de la licence de «AL»

Autres recherches : il y a d'autres vérifications et demandes d'informations, qui sont fortement recommandées et qui devront être faites, p. ex.


• Demandez à votre avocat ou expert d'examiner les développements locaux prévus pour la zone ;
• Demandez à l'expert de vérifier totalement la propriété ;
• Si vous achetez dans une phase de développement, vérifiez les règlements concernant les charges du condominium. Tout cela doit être ajouté aux dépenses, mais il faut souligner qu'en posant toutes ces questions, vous irez comprendre pleinement quelles sont les obligations associées à cet investissement. Le Portugal n'est pas votre pays d'origine et vous devez vérifier tout attentivement : de cette façon vous n'aurez pas de problèmes dans le futur.

Hypothèques :
Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire pour la propriété acquiert mais le spread peut être assez élevé. Une hypothèque sur la propriété ira aussi augmenter le taux du droit de timbre plus cher en 0,6% du montant emprunté plus les frais supplémentaires d'inscription et de notaire.
Si vous avez des capitaux propres dans une propriété hors du Portugal, il sera plus facile de trouver un financement sur cette base. Souvent il est plus prudent d'obtenir un financement dans sa propre devise, de mode à éviter que les variations des cours de change changent les mensualités.
Compromis de vente :
Faites rédiger un compromis de vente qui doit être signé par vous et par le vendeur. Ce compromis doit contenir :
• L'identification des parties ;
• L'identification de la propriété ;
• Les conditions générales convenues dans le contrat.
Normalement vous devez payer à ce moment des arrhes entre 10% à 30% du prix total de vente. Le contrat peut être signé chez un notaire. Le contrat entre l'acquéreur et le vendeur est juridiquement contraignant. Si l'acquéreur commet un manquement, il/elle perd les arrhes. Si le vendeur commet un manquement, il devra payer à l'acquéreur le double des arrhes (ou bien, si le contrat contient une clause spécifique d'exécution, le vendeur ne peut pas résilier et l'acquéreur peut légalement forcer le vendeur à lui vendre).
IMT Impôt relatif au transfert des biens immobiliers (auparavant appelé de SISA) Droit de Timbre
Ceux-ci sont les impôts portugais d'acquisition qui sont payés simultanément et avant la conclusion du contrat. Le montant à payer varie en fonction de la valeur de la propriété et votre avocat ira toujours vous informer de ce montant avant tout paiement.
L'impôt IMT est appliqué selon une échelle variable de 1% de €92.407 jusqu'à 6% à partir de €550.836 pour les acquisitions de résidences secondaires / de vacances. (Il y a aussi un taux spécial si vous êtes résident et si celle-ci est votre résidence permanente - Exemption pour des montants inférieurs à €92.407 et puis imposable jusqu'à 6% à partir de €574.323)
Le Droite de Timbre est 0,8% de la valeur de l'acquisition.
De différents pourcentages s'appliquent sur les parcelles ou les propriétés non résidentielles et dans ces cas il s'agit d'un pourcentage fixe qui ne varie pas en fonction du prix. Pour les parcelles rurales c'est 5% et pour d'autres finalités non résidentielles et les parcelles urbaines c'est 6,5%.
Toutefois, il y a une exception très importante à ces pourcentages dans le cas où l'entité acquérante est un résident / société d'un territoire Offshore qui figure sur la « Liste Noire » ; dans ce cas le pourcentage de l'impôt IMT sera 10%, quel que soit le prix de vente ou la nature de la propriété.
Frais de notaire et Droits d'inscription :
Vous devez payer ces frais à l'exécution et en général ce sera environ 400 euros pour le notaire et 250 euros pour le droit d'inscription.
Impôts Fonciers Annuels exigibles :
Les impôts fonciers impayés donnent lieu à une amende mais peuvent s'accumuler pendant un temps considérable sans aucune action officielle ; donc il faut demander au vendeur la preuve de paiement des cinq dernières années. Tout impôt foncier exigible doit être réglé avant de faire le paiement final (votre avocat devra le faire en votre nom).

 


Certificat Énergétique :
Depuis le 1ier janvier 2009 un Règlement de l'UE exige un Certificat Énergétique pour toutes les propriétés afin de donner des informations sur le coefficient d'isolation thermique des propriétés ; de recommander des façons de les améliorer ; de promouvoir les travaux de rénovation e aussi d'augmenter l'efficacité des bâtiments. Le certificat est obligatoire pour toutes les propriétés loués ou qui changent de propriétaire et est valable pour 10 ans.

Acte Authentique :
Le titre légitime de la propriété est conféré par l'acte authentique de vente, qui est signé chez un notaire. Tous les documents relevant doivent être vérifiés avant que le contrat final soit lu à haute voix et interprété dans la langue de l'acquéreur, à moins que celui-ci comprenne le Portugais.

Inscription :

Finalement, enregistrez la propriété avec le nom du nouveau propriétaire à un bureau d'enregistrement des titres fonciers, ce qui est fait automatiquement au moment de l'exécution chez le notaire.

Après l'exécution :
Si le propriétaire enregistré de la propriété change pendant la transaction, de nouveaux contrats doivent être conclus avez les compagnies de services publics pour l'électricité, l'eau, le téléphone, etc. Pour un prix raisonnable, votre avocat peut s'occuper de ces transferts en votre nom. Dans la plupart des cas, les paiements peuvent être faits par prélèvement automatique.

Offshore :
Ceci est toujours une façon légitime, pratique et commune d'acquérir des propriétés dans beaucoup de pays, y compris le Portugal. Quand une propriété qui appartient à une Compagnie Offshore est achetée, en fait ce sont les actions de la société qui sont vendues, plutôt que la propriété. En achetant Offshore, on évite l'Impôt de Transfert des Propriétés et le Droit de Timbre, les frais de notaire et les droits d'inscription. Veuillez noter qu'il faut toujours faire toutes les recherches, vérifications et inspections mentionnées ci-dessus.
Toutefois, en Novembre 2003 le Gouvernement Portugais a révisé tous les impôts sur les propriétés au Portugal et publié une nouvelle législation. Celle-ci contient une clause qui oblige toute société inscrite à une base d'Offshore qui figure sur la « Liste Noire » de payer des taux plus élevés et un impôt de IMT plus élevé. Si une société est inscrite dans une localité de la « Liste Blanche » come Delaware ou Malte, ce sera donc la valeur normale imposable qui s'appliquera pour les taux et l'IMT.
Valeur imposable ou Impôt Foncier :
En 2013 l'impôt annuel IMI appliquée varie entre 0,3% et 0,5% de la valeur imposable d'une propriété urbaine et 0,8% d'une propriété rurale (mais 7,5% en cas d'offshore - voir ci-dessus).

Fiscalité :
Si vous avez l'intention de résider au Portugal, vous devez consulter votre comptable ou représentant fiscal. Si vous n'avez pas l'intention de vous tourner résident, il n'y a que trois impôts qui vous concernent : l'impôt sur les plus-values, l'impôt communal annuel sur les immeubles (IMI) et l'impôt sur le revenu de la location, si vous décidez de louer votre propriété. Votre avocat et, si nécessaire, votre comptable, peuvent vous renseigner sur vos responsabilités futures en ce qui concerne ces impôts. Note : Si vous acquérez les actions d'une société offshore, vous devez veiller à toute responsabilité d'impôt sur les plus-values que la société a gagné (28%). Les Européens qui n'ont pas été résidents pendant les derniers 5 ans, peuvent se candidater au statut de Résident Non Habituel (RNH) et être exempté pendant 10 ans de l'impôt sur les pensions de retraite et d'autres revenus non portugais, tandis que quelques professions peuvent payer un impôt sur les revenus réduit de 20% sur les revenus obtenus au Portugal.

Testaments : Il est toujours recommandé que les acquéreurs d'une propriété fassent immédiatement un testament au Portugal en ce qui concerne les actifs au Portugal. Si cela n'est pas fait, il faut faire une homologation dans le pays de résidence, qui doit être transférée et ensuite traduite en Portugais. En faisant un testament au Portugal vous réduisez les frais et évitez les retards. Le testament portugais est un complément et ne substitue pas votre testament actuel. A partir du 1ier Janvier 2004 le droit de succession est de zéro pourcent pour les actifs légués aux parents proches, ascendants (parents); descendants (enfants, petits-enfants). Les taux pour les résidents non UE sont très bas et sont déduits de toutes les conventions de double imposition convenues avec votre pays d'origine.

Services Médicaux et de Sécurité Sociale :
Le système médical s'est beaucoup amélioré et il y a deux hôpitaux publics à Portimão et Faro qui couvrent l'Algarve. En dehors de ces hôpitaux, la plupart des villes et villages a des centres de santés locaux bien équipés.
Les citoyens de l'UE qui ont payé leurs contributions pour la sécurité sociale, en payant un montant qui varie entre 5€ jusqu'à 20€, peuvent obtenir des traitements gratuits en montrant leur passeport ou carte de santé EHIC. Les résidents doivent obtenir une carte de santé portugaise et une carte de sécurité sociale s'ils veulent bénéficier des traitements gratuits et prescriptions médicales à prix réduit.
Il y a beaucoup de cliniques privées et les hôpitaux privés principaux se situent à Alvor et Faro. Nous recommandons l'assurance maladie privée qui s'obtient facilement.

Écoles et Système d'enseignement :
Le niveau de l'enseignement est bon et tous les citoyens européens ont le droit d'être éduqués s'ils résident au Portugal. Les étudiants étrangers sont les bienvenus et l'intégration est plus simple s'ils sont plus jeunes.
Il y a des écoles privées internationales excellentes, dont les principales se situent à Porches, Vilamoura et Almancil.

Qui sommes-nous ?
Cerro Novo Real Estate Agency a été établie en 1981 et est une des plus anciennes agences dans l'Algarve. Il s'agit d'une société familiale qui a construit sa réputation à travers des conseils professionnels rationnels et objectifs et en portant assistance aux vendeurs et acquéreurs dans tous les domaines de l'acquisition et vente de propriétés, depuis le début du processus jusqu'au service gratuit après-vente que nous offrons.
En tant que membres fondateurs du Algarve Property Group, nous étendons aussi notre service à toute la région de l'Algarve à travers d'autres membres du groupe et plusieurs agences réputées.
Outre la vente et l'acquisition de propriétés, nos services incluent aussi les évaluations, conseils d'investissement, assurances et si vous êtes proche de nos bureaux, un service complet de gestion et location.
Cerro Novo est à votre disposition !